结合刚刚出台的政策“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，回看这篇回答，政策方向已定，但出人意料地明确且迅速。我们尝试从不动产对国内生产总值（GDP）的贡献角度进行讨论，GDP作为衡量经济体运行状态的重要指标，反映了某一阶段社会总生产（总支出）。以下从一个简单的模型出发，探讨房地产对于GDP的贡献及过热时存在的问题，以预测未来可能的发展趋势。

假设经济体生产了n种商品，每种商品的总生产量为Q1至Qn，对应的价格为P1至Pn。GDP的计算公式如下：

即每年所有新增商品价值以货币衡量的总和，以2007年为例，GDP约为24.6万亿人民币，而2018年约为90万亿，不仅没有受到国际金融危机的影响，反而十年翻了接近三倍多，成就不可否认。政策逆经济周期虽然有副作用，通过这个简单的模型，我们将深入分析问题所在。在此前，我们还需要引入另一个衡量经济体状态的参数，即实际GDP值。实际GDP的计算方法为：

其中Pm_0表示选定的基年第m个商品的市场价格，也叫作基年价格。实际GDP用来衡量在去除价格上涨的影响后，社会产出量相对于基年对经济体带来的贡献。对于大众来说，实际GDP增长更有意义。在恶性通胀的国家，这种情况很好理解。例如，去年一公斤肉10元，去年社会总消耗为10吨，而今年是1,000元/公斤，社会消耗5吨。如果仅以名义GDP作为参考，会得出此商品对GDP的贡献从100,000元上涨到了5,000,000元，这是否意味着经济进步了？答案是否定的。虽然人们在肉上的消费额增加了，但对应享受到的商品数量却在下降。如果采用去年作为基年，计算出的今年实际GDP仅为去年的一半，表明经济出现了严重的退化。同样的分析方法适用于将房地产对经济的贡献带入名义GDP和实际GDP中：

我们再来看看2016年的状况，销售面积157,349万平方米，均价约为0.75万/m^2；2018年，销售面积约为170,000万平方米，均价约为0.88万/m^2；

接下来引入另一个参数，GDP平减指数定义为某年[公式] ，反映经济物价水平变动，也可以理解为享受同等商品需要付出的货币相对于基年的倍数：

这意味着，相比于2007年，你只需要付出约1.93倍和2.27倍的货币来购买房地产，相比于GDP增长了超过三倍，而房地产价格也只增加了两倍左右，对社会购买力来说应该是更轻松才对，为什么会出现大众购房困难和所谓的房地产泡沫呢？

我认为可能是两个原因：1）GDP增长很大一部分来源于债务扩张，2）社会资源分配畸形从2008年之后迅速扩大。

1）GDP增长很大程度上来源于债务扩张，大量有效资源用于利息偿还。

以2007年为例，广义货币供应量余额为40.34万亿，GDP为24.6万亿，2006年末为34.56万亿，GDP为20.94万亿，即约市场新增1.58元货币供应，就能促进1元的GDP社会产出。再看看2016年的情况，M2余额约155万亿，GDP为74.35万亿，而2015年为139万亿，GDP为68.9万亿。2016年时，就需要向市场投入约2.94元才能增加1元的GDP，这就是我在文章中提到的边际效应。货币超发刺激经济的作用会越来越小，如果我们将名义GDP换成实际GDP的话，这个刺激效果更差，因为我们作为消费者更倾向于看商品的质量和数量，大众更关注16年吃一个桃子和07年吃同样大小的桃子多需要多花多少钱。以2007年作为基年，假设GDP平减指数16年为2，则每增加1元的实际社会产出需要投入约6元的货币供应量M2才能实现，远大于07年所需的1.58元。这也回答了知乎问题“我国近十年是否存在货币超发？”答案是肯定的，货币超发带来了边际效应递减，继续超发货币对真实GDP增长贡献越来越小，还会带来严重的债务问题，这也是我在M2等问题下的回答对未来情况判断的依据之一。

我们知道广义货币供应量的增加其实是建立在债务基础上的。讨论建立在数据计算上，以2008年为例，社会负债率约占GDP的150%左右，而2016年是GDP的260%左右。做一个简单的利息计算（假设5%的利息），利息（2008）=31.7万亿 * 150% * 5% = 2.3775万亿；利息（2016）=74.35万亿 * 260% * 5% = 9.6655万亿。2008年货币供应增量约为7.2万亿，利息占M2增量约为33.02%。2016年货币供应增量约为16万亿，仅利息就占M2增量的60.4%。这意味着，货币增量的一多半竟是去偿还之前所欠下的利息。要说是没有系统性金融风险的压力是不可能的，这也和这几年的去库存、去杠杆的政策对得上。如果继续超发货币，一方面对于实际GDP社会产出刺激越来越小，另一方面又会增加债务余额，社会产出的很大一部分利润都用于偿还债务利息。等到GDP增额连债务利息都不足以偿还的时候，整个社会便会出现信用崩塌和违约，这就是典型的明斯基时刻。从数据分析来看，我们即使在全球进入降息周期也不会跟随的原因，因为在十年的政策逆经济周期不仅用掉了量化宽松的刺激效果，还累积了天量债务，债务黑洞吸食着经济所创造的价值。

2）社会分配出现严重不均，主力消费层资源配置失衡。从上述的计算我们知道，名义GDP增加约3倍左右，而中产阶级平均工资理论上要达到3倍左右，才能维持以名义GDP货币衡量下的社会产出的消费能力。否则会出现产能过剩。而我们从数据上可以看到，我们近十年平均薪资即使是发达城市也是达不到3，其他城市更是远小于3倍的。这意味着社会资源分配出现了严重的失衡，流入中产阶层的资源相对于社会总产出的占比是变小了。财富越来越流入少部分手中（这个数据并没有做调研，网上有很多数据，我就不一一列举了，因为非官方数据只能作为参考）。这还不是最糟糕的，最糟糕的是中产阶级不动产占到总资产的70%以上甚至更高，这就意味着收入在没有跟上社会产出的时候，还加大了不动产的投入比例。那么问题来了，其他行业的产出消费能力怎么办？少数人是财富的持有者，但不是社会产出的消费者主力军。这就是传统意义上的经济危机前兆。大部分财富被用于投资推高产能希望获得更多的收益，而大部分人只有少量财富且大部分用于投资不动产，整个经济体失去稳定基础，会变得极其脆弱（美国像限制日本一样，选择在这个阶段动手）。非不动产行业的利润承压，便会进行裁员进而引发失业潮，失业潮引起通缩螺旋进入萧条。

以上两个因素可以解释即使名义GDP在十年间涨了三倍，房地产贡献的GDP平减指数只有2倍左右，但是中产的购买以及消费却在下滑的原因。一方面债务黑洞吸走社会有效产出和资源，另一方面流入主力消费层的分配比例在逐步变小。居民负债率占可支配收入从2008年的15%左右上涨到现在50%以上。不管媒体再怎么炒作，数据就在这里。居民高杠杆投入了房地产，之后又想舆论引导扩大内需是不现实的，也是逻辑和数学的限制的必然趋势。

所有的数据都不再支持量化宽松以及房地产泡沫的继续扩大。大家也可以多看看最新的重大政策发布内容，结合数据分析，你就会发现很多政策推出的必然，以及未来几年房地产和其他行业投资的走向。房价上涨很依赖货币供应量M2增速，而现在货币刺激边际效应已经非常明显了，不大可能再有大的货币刺激政策。房地产上涨即失去了M2的刺激前提，又因为极高的社会及居民负债率所带来的接盘能力下降，估计长时间处于横盘状态。政策会在未来几年会通过限购限售政策，尽可能保持房地产持有者的信心，不出现大范围抛售恐慌引起资产价格急速下跌，又要通过严控银行不动产抵押及信用贷款，阻止泡沫进一步扩大。目前来看两者可以得兼，但不能保证钢丝跳舞时某一侧突然飞来一只黑天鹅。

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