1. 房龄：房龄是影响房价的重要因素之一。通常，次新房价格较高，其次是5至10年房龄的房屋，而超过20年房龄的老房子通常价格较低。

2. 地段：优越的地段等级会显著提升房价。特别是当地段已经完全开发，没有新的项目加入时，地段的稀缺性将带来巨大的价值空间。

3. 外部环境：位于环境优美、绿化面积大、条件优越的小区的房产更容易得到买家的青睐。

4. 楼栋：优秀的楼体结构、层次和朝向是提升房产价值的关键因素。一个层次好、朝向好的房子通常比在其他方面逊色的房子贵3%至8%。

5. 电梯数量和品牌：更多的电梯数量和信誉良好的电梯品牌虽不一定直接增加房产价值，但对买家心理舒适度有显著影响。

6. 户型：在相同室内面积的情况下，户型佳、净高大、开间合理、厨卫空间适中、采光性能好的房产是购房者关注的焦点。因此，房主在定价时可以将价格定得稍高。

谈价注意事项：

1. 明确买家需求：了解买家希望购买何种房产以满足其需求。只有当你的房子能够满足买家需求时，价格的商议才会较为顺利。

2. 突出房产优势：向买家清晰展示房产的优点，特别是在了解了买家需求的基础上。这样做可以在谈价时占据主动地位，避免一味降价。

3. 避免一味提高房价：谈价应该是双向的，这样才能提高交易的成功率。创造一个可以讨价还价的空间，而不是一味地提高房价。如果买家给出的价格超出了你的底线，要坚持原则；但如果有降价空间，要适当让步，以免错失合适的买家。